El Consejo de Ministros ha aprobado el 3 de noviembre de 2017 la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario, norma que pasa ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria. Está previsto que entre en vigor en el primer semestre de 2018.
El objetivo de la nueva ley es reforzar la transparencia de los contratos hipotecarios, reducir las comisiones que pagan los clientes y trasponer la directiva europea en materia hipotecaria al ordenamiento jurídico español.
La nueva ley hipotecaria cuenta principalmente con medidas clave que buscan proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca, así como dar seguridad jurídica al sector financiero.
Por un lado, se recogen las medidas derivadas de la transposición de la normativa europea y, por otro, las añadidas el Gobierno:
Medidas europeas:
- Las comisiones por cancelación anticipada se limitan. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de ese momento, la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas, la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de ese momento. Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.
- Se prohíben las ventas vinculadas, con carácter general, por parte de los bancos, es decir, aquellas que obligan al consumidor a contratar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Ahora bien, se permiten las ventas combinadas, esto es, que la entidad ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún producto (seguro de hogar, de vida…) a cambio de ofrecerle una mejora en las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés).
- Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Sin embargo, la nueva directiva observa la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera, y como tal se traslada a la normativa española
- Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.
- Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros. Todas aquellas personas que operen en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España, mientras que si solo operan en una región, su supervisor será el órgano competente en la región.
Medidas adicionales:
- Se añade la llamada ‘etapa precontractual’, a la que están obligados a cumplir los notarios y registradores. De conformidad con la normativa, los futuros hipotecados deben visitar al notario antes de firmar el préstamo para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad (es decir, que no existen cláusulas potencialmente opacas o abusivas) y el usuario pueda resolver todas sus dudas. La visita será gratuita, el cliente podrá elegir el notario que desee y tendrá un plazo de siete días antes de la firma del contrato.
- Se establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.
- Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas. Con la nueva regulación, se puede pactar la conversión por el banco y cliente. Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o cambiarte a otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a sufrir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se pretende convertir. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.
- Se crea una lista negra de cláusulas abusivas. La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido declaradas como abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.
- Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca sencillo, de manera que cualquier persona pueda entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá utilizarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.
- Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, un banco podía impulsar esta cláusula, consistente en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado, si el deudor incumplía su obligación de pago (bastaba el impago de tres mensualidades). Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio), se modifican los límites, dividiendo la duración del contrato en dos partes, y aplicando un umbral a cada una: En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).
